Aspectos Importantes A Considerar Para La Compra De Terrenos

A la hora de analizar la idoneidad legal de comprar una propiedad inmueble, se revisan muchos aspectos que normalmente aplican para cualquier tipo de propiedad. Independientemente de si se está comprando una bodega, un local comercial, un apartamento o un terreno sin construcción, se debe hacer un estudio en el Registro Nacional. Este estudio nos permite analizar posibles gravámenes como hipotecas, impuestos atrasados, verificar la existencia de planos catastrados actualizados y descartar posibles anomalías en traspasos de propiedad que hubieran ocurrido en los últimos 10 años y que podrían tener consecuencias fatales para el cliente. Sin embargo, a la hora de analizar legalmente la compra de terrenos, se deben revisar temas adicionales.

La compra de un terreno sin construcción tiene como finalidad darle un uso a dicho terreno de acuerdo con los objetivos del cliente. Eso significa que el terreno se está comprando para construir una casa, un local comercial, un parqueo, etc.  Si el objetivo que el cliente le quiere dar a ese terreno no es permitido, entonces se le debe aconsejar al cliente no comprarlo y así evitarle una pérdida de dinero. La forma de verificar la vocación de un terreno en obteniendo un uso de suelo por parte de la municipalidad del cantón en donde se ubica y compararlo con el plan regular del cantón (en caso de tratarse de un cantón con plan regulador vigente). El uso del suelo va a arrojar información importante que debe analizarse legalmente y en caso dudas o incongruencias entre el uso del suelo y plan regulador, realizar consultas por escrito adicionales a la municipalidad. El uso del suelo normalmente nos dirá si podemos construir un parqueo o no, o si la zona donde se ubica el terreno es residencial por lo que no es viable la construcción de un gimnasio, por ejemplo.

Los servicios públicos a los que tiene acceso el terreno también son muy importantes y determinantes a la hora de que un cliente invierta en un terreno. Por ejemplo, el hecho de que el terreno tenga acceso a calle pública (en una de sus colindancias) y no por servidumbre incidirá en lo que se puede construir en dicho terreno. Contar con disponibilidad de agua y alcantarillado sanitario también son de suma importancia. Sin ellos, el cliente podría verse obligado a pedir permisos para perforar un pozo de agua (nada fáciles de conseguir) y para construir un tanque séptico o en el peor de los casos una planta de tratamiento de aguas residuales. Esta disponibilidad o no de servicios tiene un impacto en la inversión que el cliente hará en el terreno, y podría obligarlo a descartar un terreno que lucía como una muy buena oportunidad a primera vista. Lo mismo ocurre con la viabilidad eléctrica y del servicio de internet, que son indispensables para operar cualquier tipo de negocio hoy en día.

Adicionalmente, es recomendable contratar los servicios de un ingeniero topógrafo que verifique que las colindancias del terreno están bien ubicadas, que no existen traslapes entre planos catastrados de otros terrenos (lo cual desgraciadamente no siempre lo indica el Registro Nacional) y que el área del terreno es efectivamente la que se le está vendiendo al cliente. La calidad del terreno también es importante, por lo que también se recomienda contratar a un geólogo, pues un terreno no apto para cierto tipo de construcción puede implicar una importante inversión en sustitución de terreno o en muros de contención.

Sin duda, la inversión en bienes raíces es muy atractiva por sus retornos de inversión cuando se hace de forma correcta, por lo que recomendamos a nuestros clientes tomarse su tiempo para invertir de una forma bien informada y contando con una asesoría competente.

 

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