Proceso de análisis para la compra de bienes inmuebles en Costa Rica

A diferencia de otras legislaciones, en Costa Rica, tanto los ciudadanos como los extranjeros tienen la posibilidad de adquirir propiedades en el país sin restricción alguna, salvo en el caso específico de concesiones en zona marítimo terrestre, la cual se comentará brevemente más adelante. El presente artículo tiene como fin, revisar el proceso de debida diligencia que se debe llevar a cabo para la compra de bienes inmuebles en Costa Rica o previo a firmar una opción, promesa o escritura de compraventa.

Limitaciones para concesiones en la Zona Marítimo Terrestre

Como se mencionó anteriormente, únicamente existen limitaciones respecto a las concesiones en ZMT, donde el artículo 47 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, expresamente señala lo siguiente:

“No se otorgarán concesiones: a) A extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante cinco años; ch) A entidades constituidas en el país por extranjeros; y d) A entidades cuyas acciones o cuotas o capital, correspondan en más de cincuenta por ciento a extranjeros.

Este no es el tema medular de este artículo, pero sí resultaba de importancia señalarlo.

Características del sistema registral de Costa Rica

Costa Rica se encuentra muy avanzada a nivel registral y en especial lo que respecta al control de los bienes inmuebles, ya que un alto porcentaje de las propiedades se encuentran inscritas en el Registro Inmobiliario, lo que hace poco relevante el aseguramiento de títulos, como sucede en países anglosajones, donde no existe un registro centralizado. El Registro Nacional se hizo para proteger el movimiento, es una institución dedicada a la protección del tráfico de la riqueza. En Costa Rica, se decidió tener un sistema registral desde 1865, mediante la Ley Hipotecaria Costarricense, pues se determinó que el sistema más atinente a las necesidades era el español y se copió la Ley de España de 1861. Entonces, la seguridad jurídica se iba a garantizar mediante la publicidad registral. Con la reforma de 1998, se estableció en el artículo 172 del Código Notarial que el propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes inscritos con respecto a terceros, mediante la publicidad de esos bienes y derechos.

Los fines del Registro se sustentan básicamente en la seguridad del tráfico y en los efectos de su publicidad. No es solo una publicidad que da a conocer, sino que también tiene una eficacia que protege y brinda unas determinadas protecciones a quienes actúan, contratan y deciden a partir de esa información; y es por eso que el acceso a esa publicidad, los procedimientos de acceso como de saneamiento de esa publicidad tienen que estar delimitados y ser tan rápidos como la producción de riqueza así lo requiera, y también novedosos. Esto lo que quiere decir, es que, si alguien está interesado en una propiedad, tiene la seguridad que la información que indique el Registro Inmobiliario es exacta y verdadera, es decir una propiedad pertenece a X persona, tiene X o Y anotaciones y gravámenes, lo cual garantiza el buen funcionamiento del mercado inmobiliario.

8 Consejos para la compra de bienes inmuebles en Costa Rica

1. Asesorarse legalmente

Por lo tanto, antes de comprar una propiedad en Costa Rica, resulta indispensable obtener la asesoría de un abogado especialista en derecho inmobiliario, con el objetivo de obtener e interpretar acertadamente la información contenida en el Registro Nacional.

2. Hacer un estudio completo del bien inmueble

Previo a cualquier negociación con el vendedor, se debe hacer un estudio completo del bien inmueble; para lograr esto se debe conocer el número de matrícula (antiguamente denominado folio real) o el número de plano con el fin de obtener dicho número de matrícula. Este número está conformado primero por el número de provincia (va del 1 al 7), luego una secuencia de números, si es parte de un condominio llevará una F de filial o M de matriz, y por último el número de derecho en caso de existir, de lo contrario consistirá en tres ceros, a manera de ejemplo, el número se vería de la siguiente manera: 4 (Heredia) – 12450 (secuencia) – F (filial) – cero cero uno y cero cero dos (la propiedad pertenece a dos personas distintas representado por dos derechos).

3. Consultar el informe registral de la propiedad

Una vez se cuente con el número de matrícula, se puede proceder a consultar el informe registral de la propiedad en el sistema del Registro Nacional. En el informe registral se debe verificar si la propiedad posee anotaciones, las cuales podrían ser inmovilizantes o no. Existen anotaciones que tienen como fin servir de publicidad noticia, son medidas cautelares administrativas, como por ejemplo una nota de advertencia que sirve para informar a otras personas además del dueño de la propiedad de que existe un trámite interno administrativo o una investigación que determinará si existen o no, anomalías registrales o el aviso catastral el cual sirve para hacer constar una inconsistencia entre la descripción física y jurídica del inmueble, como lo sería un posible traslape de fincas. También, existen anotaciones que impiden el traspaso de la propiedad, por ejemplo, una anotación de embargo, que sería una medida cautelar judicial, que consiste en asegurar que un deudor no va a enajenar parte de su patrimonio con el fin de afectar a un tercero interesado, como podría ser un acreedor; o una inmovilización por inexactitud registral, la cual debe ventilarse en sede judicial y hasta que no se logre el saneamiento no se podrá levantar la inmovilización.

4. Revisar si cuenta con gravámenes

Otro tema a confirmar es si el bien inmueble cuenta con gravámenes que afecten la propiedad, como lo sería una hipoteca o un derecho de usufructo, estos no impiden la trasferencia del bien, pero acarrean repercusiones jurídicas, en el caso del usufructo es un derecho que brinda a un tercero la posibilidad de usar, gozar y disfrutar de un bien que no le pertenece, por lo que el comprador estaría supeditado a esta situación jurídica. Otro aspecto importante a consultar es si existen afectaciones o limitaciones en la propiedad, como lo serían prohibiciones o servidumbres, que pueden tener repercusiones en la disposición o el uso de la propiedad, por ejemplo, prohibiciones para vender por parte del Instituto de Desarrollo Agrario (ahora INDER), o que exista algún tipo de servidumbre, como podría ser de oleoducto o de vista, que impidan construir en cierta área del terreno o a cierta altura, respectivamente.

5. Confirmar si posee un plano catastrado

Toda propiedad que no se encuentre en condominio y en proceso de construcción, debe tener un plano catastrado asociado, de lo contrario no se podrá traspasar la propiedad. Y es muy importante revisar que dicho plano coincida con la información detallada en el informe registral de la propiedad, sea la medida, los linderos, la ubicación, el área.

6. Conseguir el certificado de uso de suelo sobre la propiedad

Resulta de gran trascendencia como parte de la debida diligencia, obtener el certificado de uso de suelo sobre la propiedad, ya sea cuando exista un plan regulador (aún y cuando menos de la mitad de los cantones del país disponen del suyo) o por medio de los reglamentos emitidos por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, que son utilizados con carácter supletorio por las municipalidades, ante la ausencia de su propio plan regulador. Este estudio permite saber si la actividad que se pretende desarrollar es permitida por el plan regulador o la norma correspondiente, no solo desde la perspectiva de su compatibilidad con la zonificación (zona industrial, zona residencial, zona mixta, etc.), sino también desde el punto de vista de las condiciones particulares del proyecto: dimensiones de las obras constructivas (retiros, altura, antejardín, entre otros), porcentaje máximo de edificabilidad y densidad (habitantes por área). Dependiendo de la ubicación y las condiciones de la propiedad, podría ser que sea necesario solicitar estudios pormenorizados, como un estudio de áreas de protección o de valoración geológica.

7. Cerciorarse estar al día con los Impuestos

También es importante averiguar si la propiedad se encuentra al día con los impuestos municipales, sea el impuesto territorial y el servicio de recolección de basura, los cuales se cancelan trimestralmente, así como el pago de los servicios públicos como electricidad y agua. Y en caso de no existir una construcción, obtener la disponibilidad eléctrica y de agua, esta última resulta indispensable para poder obtener el permiso de construcción.

8. Realizar un estudio del vendedor

Por último, es importante llevar a cabo un estudio del vendedor. En caso de ser una persona física, hay que tener cuidado con los bienes gananciales, por ejemplo, que la persona que está vendiendo no haya adquirido la propiedad estando casada y ahora se encuentre divorciada. Además, en caso de estar inscrita en la Caja Costarricense de Seguridad Social, se encuentre al día con sus obligaciones o la presentación del testimonio de la escritura será cancelada. En el caso de personas jurídicas, se debe verificar que la sociedad se encuentra inscrita y vigente, y validar que la persona que está vendiendo tenga facultades suficientes para realizar la venta (por ejemplo, que sea el presidente o tenga un poder generalísimo sin límite de suma). Asimismo, hay que revisar si se encuentra al día en el pago del impuesto a las personas jurídicas, así como con la CCSS, ya que, en caso de morosidad, el registrador cancelará la presentación del testimonio. Aunado a estas obligaciones tributarias, la sociedad se debe encontrar al día con la declaración de beneficiarios finales ante el Banco Central.

Como se ha podido apreciar, el análisis de una propiedad que se desea adquirir no se puede tomar a la ligera, es un tema bastante más complejo de lo que muchas personas pueden creer y realizar una compra de manera compulsiva y desinformada puede acarrear consecuencias nefastas para el comprador, así que es de suma importancia una correcta asesoría por parte del profesional en derecho antes de realizar la compra de bienes inmuebles en Costa Rica.