La comparecencia en la nueva guía de calificación registral del Registro Inmobiliario

by | Ene 13, 2021 | Artículos, División de Asesoría Empresarial, GLC Abogados

Con el objetivo de lograr una mayor uniformidad de criterio por parte de los registradores y evitar revisiones registrales contrarias entre sí, el 31 de diciembre del 2020, el Registro Inmobiliario emitió una nueva Guía de Calificación que entró a regir a partir del 4 de enero del 2021, con lo cual se derogaron aproximadamente 267 circulares que causaban confusión a los administrados y a los mismos registradores.

Consecuencias de la nueva guía de calificación registral

Sin duda, una de las modificaciones más significativas, y que tendrá mayores implicaciones para los usuarios del Registro Inmobiliario, es el de la comparecencia en los actos que se realizan por medio de representantes que actúan a través de poderes especiales. Se hace especial énfasis en que dicho poder especial deberá estar contenido en una escritura pública, con la advertencia que, a partir de la vigencia de la nueva guía, el Registro Inmobiliario no aceptará que los poderes especiales hayan sido otorgados a través de acuerdos tomados por las Asambleas de Socios o Accionistas. Lo que quiere decir, que no se admitirá la dación de fe con vista en la protocolización de acta de las asambleas de estos órganos, sino que necesariamente el poder especial deberá haber sido otorgado mediante comparecencia directa ante Notario Público, por quien tenga las facultades necesarias en la sociedad.

La anterior modificación se origina del análisis de los artículos 80 y 107 del Código Notarial, el primero establece la clase de documentos que existen, haciendo la distinción entre documentos notariales protocolares o extra protocolares, según sus originales se extiendan en el protocolo o fuera de él y donde se dividen los documentos protocolares en escrituras públicas, actas notariales o protocolizaciones consignadas en el protocolo del notario, y el segundo señala que la protocolización de documentos privados no les confiere la condición de instrumentos públicos, de lo anterior se colige que la protocolización notarial de un acuerdo de asamblea no le confiere carácter de escritura pública. Ahora bien, el artículo 1256 del Código Civil dispone que los poderes especiales otorgados para un acto o contrato con efectos registrales debe realizarse en escritura pública y al no ser las protocolizaciones escrituras públicas, no se pueden utilizar como el mecanismo idóneo para otorgar un poder especial con fines registrales.

La nueva normativa

Con base en la disposición normativa anterior, a partir de ahora el Registro Inmobiliario exigirá que los apoderados especiales que comparezcan en representación de sociedades mercantiles cuenten con un poder especial otorgado mediante la comparecencia directa de un representante legal o apoderado ante Notario Público. Una opción que podría utilizarse para facilitar el tráfico mercantil y no perjudicar a los clientes extranjeros, respetando la nueva guía registral, así como lo establecido por la normativa, sería que, en la asamblea de socios, se nombre a un apoderado especial para que comparezca ante Notario Público en representación de la sociedad, a otorgar un poder especial a la persona que se estime conveniente, la cual podrá comparecer en la escritura que vaya a surtir efectos registrales. Lo anterior implicaría un paso adicional al que se venía utilizando hasta el momento, pero que permitiría llevar a cabo la transacción sin mayores complicaciones o dilaciones. Ante nuevos retos que se presentan, se deben idear soluciones que nos permitan continuar con nuestra función de facilitadores de negocios.

 

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