Reforma del artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio

by | Jul 15, 2022 | Artículos, División de Asesoría Empresarial, GLC Abogados

El 28 de junio del año 2022, se publicó la ley número 22.086, que consiste en una reforma al artículo 27 de la Ley 7933 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, con el fin de facilitar y mejorar la operatividad de la figura del condominio.

¿Cuáles son los cambios en el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio?

Esta ley realiza dos modificaciones importantes al numeral 27: en primer lugar, modifica el sistema de votación respecto de los acuerdos para variar el área proporcional de las filiales en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes; y, en segundo lugar, modifica el sistema de votación respecto de los acuerdos que traten sobre proceder a variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. En lo sucesivo, se pasa de una votación cuyo requisito era la unanimidad de todos los propietarios de las fincas filiales del condominio, a una votación de al menos dos terceras partes del total del valor del condominio, es decir, un 66,66 por ciento. Existe un tercer cambio dentro de esta reforma, el cual menciona expresamente que, la disposición de bienes comunes referentes a la reducción o eliminación de áreas verdes o parques requerirá votación por unanimidad.

Repercusiones de esta reforma al artículo 27

Este cambio es enorme si consideramos sus implicaciones en la práctica, ya que, por ejemplo, antes de esta reforma para poder modificar algún aspecto del reglamento de un condominio (como la representación en las asambleas, régimen sancionatorio, asuntos de administración o la rotulación), era necesario un cien por ciento de presencia de los condóminos y además que todos estuvieran de acuerdo, y quienes hemos participado en estas asambleas sabemos que esto es prácticamente imposible que ocurra, salvo cuando las fincas filiales de un condominio aún pertenecen al desarrollador del proyecto. En muchas ocasiones, dichas filiales pertenecen a un sinnúmero de propietarios, incluyendo extranjeros, que no se presentan ni se hacen representar en estas asambleas, por lo general, a las mismas atienden siempre las mismas personas, con intereses muy particulares, de ahí que permitir que sea votado con dos terceras partes es un cambio fundamental para el correcto funcionamiento del condominio. Inclusive, podía pasar que en una asamblea de condóminos se apersonara el noventa y nueve por ciento de los condóminos, lo cual era suficiente para que no se pudiera aprobar el cambio y se tuviera que posponer indefinidamente dicha modificación, o hasta podía suceder que llegara el cien por ciento, pero un solo propietario se opusiera. Y es que los temas que pueden entrar dentro de la modificación del reglamento son innumerables, lo que ocasionaba que un condominio no pudiera operar de manera correcta o eficiente.

El cambio respecto a la votación para la variación del área proporcional de las filiales o el área de los bienes comunes, también obstaculizaba que un condominio pudiera ajustarse a nuevas necesidades, lo que implicaba que quedara rezagado, en especial en condominios comerciales o de uso mixto, donde un área común debe mutar para suplir otros requerimientos del mismo.

Resulta indiscutible que existen temas muy sensibles que sí ameritan una votación unánime, como lo son la modificación del destino general, renuncia al régimen condominal, o el gravar o enajenar el condominio, por lo que se tomó una decisión acertada respecto a cuáles temas debían ser sacados del requisito de la aprobación unánime. La unanimidad para la reducción de áreas verdes es discutible, pues pudiera ser que la mayoría de condóminos prefirieran algo diferente, así que no concuerdo con esta exigencia.

Algunos colegas consideran que se desaprovechó con esta norma la oportunidad de haber reformado otros aspectos importantes del régimen de propiedad en condominio, y aunque es cierto que se pudieron realizar otras mejoras, para los que hemos trabajado en temas condominales y hemos lidiado con problemas en sus asambleas por la imposibilidad de hacer cambios necesarios en el reglamento, sabemos que esta modificación representa un gran avance que permitirá facilitar la convivencia, ajustarse a las necesidades actuales, así como corregir errores cometidos en la constitución del condominio y su reglamento. Ahora queda la interrogante sobre aquellos condominios que presentan actualmente en su reglamento la regla de unanimidad, si podrán ser modificados de conformidad con la nueva regulación o no, habrá que esperar la interpretación que realice el Registro Nacional.

 

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