Deficiencias del nuevo Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones

by | Feb 18, 2020 | Artículos, División de Asesoría Empresarial

Para cumplir con los requisitos que exige la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos) y ejercer un control urbanístico, los miembros de la Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo se dieron a la tarea de redactar un nuevo Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones (el anterior se aproxima a los 4 decenios), pero el resultado no fue el esperado. En el Reglamento se establece que todos aquellos propietarios de terrenos de 900 metros cuadrados en adelante, ubicados frente a calle pública, en zonas no urbanizadas y en cantones que no cuenten con plan regulador, que deseen dividirlo en varios lotes, tendrán que donarle el diez por ciento de este a la Municipalidad, para que el gobierno local lo use como parque o área pública. Aunado a lo anterior, deberán también sufragar los costos de la construcción del parque infantil. Todo lo anterior en detrimento de los propietarios privados.

Redacción deficiente del nuevo reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones

El problema deviene de la deficiente redacción del reglamento, pues existe una falta de precisión en los conceptos que ha causado una incongruencia de la norma. La intención de la norma era regular los fraccionamientos con fines urbanísticos, donde tenía sentido solicitar esa área pública, ya que los desarrolladores transmiten ese costo adicional a las personas que adquieran los lotes, y termina ordenando urbanísticamente un desarrollo urbanístico. El problema es que quedó redactado de tal manera que, se interpreta que cualquier terreno que cumpla con las características señaladas deberá cumplir con lo estipulado, conllevando a que cualquier fraccionamiento individual deba cumplir, sin importar si se trata de una propiedad heredada que se va a segregar para repartir entre familiares.

Otro problema que surge es quién velará por el mantenimiento de dichas áreas públicas, pues las Municipalidades han demostrado no tener la capacidad para dar adecuado mantenimiento a parques, ni siquiera de impedir que ingresen precaristas y construyan sus ranchos ahí.

Con el reglamento, todas las segregaciones que queden frente a calle pública van a tener que ir al INVU a visar los planos y por cada plano de lotes a fraccionar, se tendría que presentar al INVU y pagar, mientras que actualmente ese trámite lo hace la Municipalidad de manera gratuita. Es decir, con el nuevo reglamento igual se debe ir primero al INVU y pagar ¢77.510 por cada plano, luego a la municipalidad, que es gratis teniendo en cuenta que ellos deben hacer la inspección, contratar topógrafos y tener todo el equipo especializado. Y aquí surge una posible contradicción, ya que el INVU podría dar el visto bueno para la segregación de terrenos, pero podría ser que las municipalidades no otorguen el permiso por condiciones de desfogues de agua o que estén en zona de contingencia, o que la municipalidad tenga un proyecto, que no haya servicios públicos, etc.

Servidumbres y agua potable

Otra regla ilógica es sobre las servidumbres, pues además de duplicar el tamaño de terreno que se puede dividir, paso de cinco mil a diez mil metros cuadrados, dos terrenos colindantes no podrán utilizar la misma servidumbre, sino que cada una deberá hacer una propia. Otro aspecto irracional, es que si la propiedad no cuenta con agua no puede dividirla, cuando es muy común que en zonas rurales se hipoteque una parte de la propiedad, en la cual no se piensa construir, para costear gastos personales.

Hay que tener claro que la ley de planificación urbana establece que todos los gobiernos municipales tienen la obligación de contar con un plan regulador y, cuando este existe, se fijan las reglas de cómo se debe manejar la planificación y ordenamiento territorial, pero si no hay, tienen que regirse por lo que establece ahora este reglamento del INVU. Eso hace que la gran mayoría de cantones de nuestro país vayan a estar regidos por este Reglamento.

La entrada en vigencia de este nuevo Reglamento fue aplazada por la Junta Directiva por tres meses, pues se tenía prevista para el próximo mes de marzo, luego de innumerables quejas de diferentes sectores, en especial por los cuestionamientos de un ente técnico como el Colegio de Ingenieros Topógrafos. Habrá que esperar a ver, si de las reuniones con los diferentes sectores involucrados, saldrá un mejor Reglamento, pues éste tendrá implicaciones bastante importantes para la sociedad.

 

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